江翠北側 VS. 華中橋西側河岸無敵機能環境1好1壞－板橋房屋買賣專業經理人陳宥任 0963-932-008

江翠北側 VS. 華中橋西側河岸無敵機能環境1好1壞

新舊重劃區大評比
來來來來來！你來！來看本期《地產王》嚴選4大新舊重劃區PK！重劃區往往是塑造新生活圈最快速的方法，大台北有部分重劃區地理位置相近、或是發展條件相似，但開發時間不一、各有優勢，一起來大評比！
採訪╱鄭婷方　攝影╱林琨凱、黃競鋒

江翠北側重劃區仍整地中，周邊以老公寓產品為主。林琨凱攝

【鄭婷方/新北報導】河景宅具稀有性，可說是房市保證的鐵律。新北市板橋區的江翠北側重劃區、中和區的華中橋西側重劃區，2者皆擁有河岸景觀的優勢，與北市也僅一橋之隔，條件類似，具發展潛力。前者仍整地中尚無推案，但現有生活機能不差；後者目前由遠雄建設大型造鎮，河景戶行情每坪已站上8字頭。

板橋素地已很少，加上購屋需求強勁，網路地產王總經理陳韻如指出，江翠北側重劃區堪稱是最後一塊處女地，周邊採買可仰賴中正路舊市區，看好未來推案，河景戶最高將達每坪8字頭，開價偏高，旁邊的新北市立殯儀館是現有的抗性，但以長遠眼光來看，未來還是有遷移的可能，年輕族群若想購屋，仍有吸引力。

江翠北側殯儀館有抗性

目前新板特區是板橋的房價高點，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，新板特區的腹地太小，發展受限，江翠北側重劃區面積夠大，一旦開始推案，板橋的房市重點有可能就往該區發展，房價可能向新板特區看齊，預估每坪開價至少會40~60萬元。
華中橋西側重劃區是工業變更住宅重劃區，陳韻如表示，進入該區沿途仍是工業區環境，雖有造鎮，但生活機能較差，目前開價偏高，若改善工業區環境，價錢會較合理。

華中橋西側工業區扣分

開價部分，遠雄左岸玫瑰園的專案副理劉德仁表示，玫瑰園河景戶平均開價每坪70萬元，屬河岸首排的香榭園平均開價每坪80萬元，其餘遠雄無河景的社區，平均開價每坪60萬元。
此外，遠雄集團副總經理蔡宗易表示，若將華中橋西側重劃區與江翠北側重劃區相比，兩者條件雖相似，但中和的鄰近的區域位置與北市距離較好，不過江翠北側重劃區腹地夠大，有發展潛力，需要大型建商或政府強力規劃，否則若各自小區開發會浪費。

【重劃區小檔案】

．江翠北側重劃區
行政區：新北市板橋區
面積：117公頃
開價行情(萬元/坪)：預估每坪40~50萬元，河景戶每坪可能上看80萬元
主要道路：環河道路、新海路、中正路
對外交通：
開車：新海大橋、車程約5分鐘可銜接台64線快速道路
大眾運輸系統：車程約6分鐘可達捷運新埔站、中正路與新海路有公車行經
．華中橋西側重劃區
行政區：新北市中和區
面積：18.9公頃
開價行情(萬元/坪)：每坪均價60萬元，河景戶每坪均價70~80萬元
主要道路：環河西路三段、永和路、光環路二段、光復街
對外交通：
開車：新北環快、車程約6分鐘可銜接台64線快速道路
大眾運輸系統：捷運環狀線施工中
資料來源：《蘋果》採訪整理

【鳳鳴重劃 VS. 北大特區交通催生跨區客低價優選】

【鄭婷方╱新北報導】以往新北市的林口、三峽、淡水房價相對低，隨著房價逐漸墊高，鄰近三峽的鶯歌房價更具購屋誘因，目前話題最熱的鳳鳴重劃區，有台鐵鳳鳴簡易車站的計劃，是未來交通利多，但仍整地中無推案，約50.7公頃的發展面積，腹地不算大。專家表示，該區至少還須10年發展，預期心態濃厚。

鳳鳴重劃發展至少須10年

解析重劃區的發展，淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，距市區遠近、現有生活機能、腹地是否夠大等都很重要，相較於鄰近的北大特區發展至少12年，規劃面積達185公頃，未達其面積3分之1的鳳鳴重劃區，發展有待考驗，鳳鳴簡易車站規劃可滿足大眾運輸系統基本條件，但還得考量班距時間，才是加分程度的關鍵。
北大特區開發已接近成形，新案「台北大」的專案副理林先生表示，北大特區內的新案開價已站上4字頭，成交價每坪已達36~37萬元，目前購屋族仍以跨區客為主，但區域客的比率開始增加，加上三峽的交通題材變多，像樹林交流道、三鶯二橋等，鄰近的鳳鳴重劃區現況像早期北大特區，但兩者地理位置距離較遠。

北大特區新案每坪40萬起

鳳鳴重劃區與北大特區，皆以開車代步較方便。莊孟翰認為，鶯歌相對低價，吸引首購族，但是生活圈從有到無至少還要10年，若每坪2字頭的房價就已夠高了。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，鳳鳴未來若與北大特區融合，可提升房價競爭力。
此外，該重劃區未臨大馬路，網路地產王總經理陳韻如表示，由鶯桃路轉進重劃區的道路窄，周圍被舊社區包圍，道路應拓寬，出入會較方便。